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湖州汇泰置业有限公司破产清算案(蔡蓉、张雨桐)
信息来源:人民法院 发布时间:2020年05月13日

湖州汇泰置业有限公司破产清算案

建筑工程款优先权与抵押优先权并存时的公平受偿问题

               蔡蓉   张雨桐

 

【裁判要旨】

在处理房地产企业破产案件,建筑工程款优先权人仅能就建筑工程(房屋)变现部分享有优先受偿权,抵押优先人仅在房屋的实际变现价款优先满足工程款优先债权后剩余的部分以及土地使用权实际变现价款部分享有优先受偿权,从而实现各优先权公平受偿。

【案例索引】

湖州市吴兴区人民法院(2017)浙05022号。(2017710)

【案情】

湖州汇泰置业有限公司(以下简称汇泰公司)成立于2009年,系房地产开发企业,注册资本为28600万元。其开发的星汇半岛小区二期项目建设面积28万方,其中地下面积6万方;共有1957套住宅、43套商铺、980个车位,项目于2014年完成竣工验收并交付使用。由于汇泰公司自有资金不足,长期拖欠巨额工程款,多次出现农民工讨薪上访事件。项目长期拖欠物业维修基金和质保金,小区建筑存在质量问题,业主投诉严重。该公司还涉及大量诉讼,并进入强制执行程序。2017417日,湖州中院根据执行局的移送及工程款债权人的申请裁定受理汇泰公司破产清算。同年623日,湖州市中级人民法院裁定该案由湖州市吴兴区人民法院审理。同年710日,湖州市吴兴区人民法院指定浙江银湖律师事务所担任本案管理人。

【审理情况】

案件审理过程中查明,汇泰公司共有53家债权人申报债权16亿元。其中23户申报工程款优先债权为2.67亿元、5户抵押权人申报优先债权6.32亿元、税收优先权3470万元、职工债权46万元、普通债权6.6亿元。而汇泰公司仅有530余套空置房源及190个车位,评估价为7.45亿,其中95%以上资产已设定抵押。资产不仅无法完全覆盖现有优先债权,而且建筑工程款优先权和抵押优先权并存,一旦受偿不合理,又将进一步损害广大农民工的权益或金融债权的利益。

面对上述困境,本案采用空置房源按单套变现处置方式,历时近8个月完成全部房源最大限度变现,全部空置房源及地下车位变现价为6.45亿,资产变现率达到评估值的87%。同时采取以下举措:

一是依法区分抵押优先权和建筑工程款优先权的优先受偿范围。鉴于本案项目小区已竣工并交付使用,商品房已经分割并单独核发产权证书,故本案在委托评估时同时要求评估单位对将单套商品房中评估价值涉及的土地使用权和房屋本身进行科学拆分(本案中所涉商品房评估价中房屋价值平均占比约为60%、土地使用权平均占比约为40%)。建筑工程款优先权仅在分割后的房屋、车位等工程实际变现价款中优先受偿,对土地使用权不享有优先权,不足受偿部分列入普通债权参与分配;对特定财产享有担保权(即抵押优先债权)仅在房屋的实际变现价款优先满足建筑工程款优先权后剩余的部分以及土地使用权实际变现价款部分享有优先受偿权,不足受偿部分列入普通债权参与分配。

二是通过协商方式确定按比例受偿建筑工程款优先权。考虑到住宅小区开发建设环节中,享有建筑工程款优先权的债权人施工范围不同,特别涉及公共配套建设的工程项目并未直接物化在单套商品房中,而每一套商品房又是各个单体工程混同后的整体价值体现,在实务上已经很难区分各自的受偿范围。为切实维护各施工主体及民工权益,管理人引导23户建筑工程款优先权人通过协商方式确定按债权比例优先受偿工程价款变现款。

最终,建筑工程款优先权在商品房所对应的房屋变现总价款中优先受偿,且实现100%全额受偿;金融抵押债权在所对应的土地变现总价款及剩余房屋变现价款中优先受偿,平均受偿率达30%

【评析】

一、建筑工程款优先受偿的法理基础及现实意义

我国《合同法》第二百八十六条规定:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。该条文直接规定了建设工程款就该工程出售或拍卖所得价款具有优先受偿性,享有优先于一般债权人得到清偿的权利。故建设工程款的优先受偿权基于法律而产生,属于法定优先权,除已经支付大部分或者全部房款的商品房买受人外,建设工程款的优先受偿权可以优先于其他债权得到清偿,包括优先于当事人之间依照合同约定设立的抵押权。对此,在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》中亦予以肯定。而《合同法》第二百八十六条的规定普遍适用于建设工程领域,建设工程款具有法定优先权,该法定优先权具有普遍适用性,既适用于破产清算程序,也适用于执行程序。建设工程款的优先受偿权应该优先于在该工程上设立的抵押权。而法律之所以这样规定,是因为社会实践中建设工程款对于长期处于负债经营的建筑企业极其重要,如果企业得不到优先受偿权的法律保障,极容易导致企业资金链断裂而破产,使企业在房地产市场难以生存,甚至间接影响到相关企业资金周转; 而建设工程款中相当部分都属于民工的劳务费及工资,所以一旦建设工程款出现拖欠问题,就极容易导致民工集体上访、讨债,从而引发一系列社会稳定问题。

二、建筑工程款优先受偿的范围

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定:建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约造成的损失。换言之,建设工程款优先权受偿的范围仅仅包括承包人在建设工程过程中直接支出的费用,例如垫资、员工工资、材料款等,发包人违约所造成的损失或承包人可获得的利润不在其列。

三、建筑工程款优先权实现路径

根据《合同法》第286条的规定,实现建设工程款优先权需通过折价或拍卖的方式。而在在涉及房地产企业的执行或破产案件中,抵押优先权与建筑工程款优先权同时并存的情形并不鲜见。此时如何协调建筑工程款优先权与抵押优先权之间的受偿关系,关系到抵押权人和承包人利益衡平及冲突协调问题,进而影响案件办理的最终效果。虽然建筑工程款优先权优先于抵押优先权,但笔者认为,因承包人对土地使用权没有增值贡献,建设工程款优先权受偿的范围也仅仅是承包人为该建设工程直接支付的成本和费用,故工程价款只能在建设工程本身价值内优先受偿,土地使用权不是建设工程优先受偿权的客体。建筑工程款优先权人只能就建筑工程本身的折价、变卖、拍卖价款享有优先受偿权,不能对土地使用权部分的价值享有优先受偿权。

而根据我国房随地走”“地随房走的规则,建设工程及相应的土地使用权应当一并折价或拍卖,但在法律上毕竟属于两种相互独立的权益。故当建筑工程款优先权与抵押优先权并存时,应合理区分建筑工程及土地价格,分别予以优先受偿。在遵循建筑工程款优先权优先于抵押权受偿的这一原则基础上,采用分开评估、一并拍卖的方式。《浙江省高级人民法院执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》(浙高法执[2012]2 号)第四条第二款明确,实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估,确定各自在总价值中的比例,然后一并拍卖,拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。

本案中,在最初委托评估机构评估时即充分利用科学的评估方法合理区分建筑物及土地使用权的变现率(所涉商品房评估价中房屋价值平均占比约为60%、土地使用权平均占比约为40%),建筑工程款优先权人仅对建筑物本身变现款享有优先受偿权,若有剩余款项才能顺位清偿抵押优先债权;而针对土地使用权变现价款则仅能用于清偿抵押优先权,即便是存在剩余款项也不能用于清偿建筑工程款优先债权。

同时,由于本案中房产采用单套房屋分别拍卖的方式,各建筑工程款优先权人施工范围不同,无法将自己的建筑工程优先权特定化在单套商品房中,故最后债权人在法院引导下采用按各自优先权比例在房屋整体价值中确定各自受偿额的方案。

四、本案例的价值与意义

房地产企业破产案件往往涉及各优先权的受偿问题,一旦处置不当导致各方利益失衡,极易出现社会稳定问题。因此人民法院必须在现有法律框架内合理衡平各方利益,针对案件情况具体分析研判,制定科学合理的资产处置及分配方案,实现各方实质公平受偿。结合本案,23户承包人申报建筑工程款优先权为2.67亿、5户抵押权人申报抵押优先权6.32亿,而破产企业的房产评估价仅为7.45亿,实际变现后为6.45亿。实际上已无法全部清偿建筑工程款优先权与抵押优先权,在确立建筑工程优先权优先于抵押优先权的原则下,充分地保障建筑工程优先权的受偿率,实际建筑工程优先权的受偿率高达100%;同时本案兼顾抵押优先权人的利益,采用对破产分开评估、一并拍卖的方式,保证抵押优先权人对土地使用权享有优先受偿的权利,使得抵押权人最终的受偿率达30%,从而保障了各优先权人的利益,保证了社会的稳定。

 





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